北京代写融资计划书-房地产项目


  (一)房地产

  (1)房地产概论

  房地产行业是重资本密集行业,牵扯国民经济和金融全局,既让企业家资产跨越式增长,也让失败者倾家荡产。面对全球经济萧条和疫情爆发,房地产企业迈步如铁,仍要四面楚歌中坚持生存,各种融资方式层出不穷,如果不能走好融资这步棋,那么将万劫不复。

  国内房地产金融政策从银行贷款、信托、外债等全方位收紧,受此影响,下半年房企发债规模、信托规模均大幅下滑,房企资金面普遍紧张,房地产调控以防范系统性风险为基础。国内房地产市场已经进入长期调整期,进入新一轮的市场热炒期;“稳地价、稳房价、稳预期”在当前市场环境下,指避免部分城市过快下降、影响市场稳定。

  (2)房地产市场规模

  近年来,我国房地产行业经历了一场前所未有的深度结构调整和市场洗牌;开发商大规模暴雷的阶段已成过去式,行业正在回归理性;由于生活经济压力的提升和市场购买力度的下降,房价已经出现了下跌状态,房地产市场受到冲击,行业收益出现了负增长情况,预计未来行业的收益将持续下滑。

  2023年,我国房地产开发投资110913亿元,比上年下降9.6%;其中,住宅投资83820亿元,下降9.3%。

  2023年,我国商品房销售面积111735万平方米,比上年下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。

  2023年,我国房地产开发企业到位资金127459亿元,比上年下降13.6%。其中,国内贷款15595亿元,下降9.9%;利用外资47亿元,下降39.1%;自筹资金41989亿元,下降19.1%;定金及预收款43202亿元,下降11.9%;个人按揭贷款21489亿元,下降9.1%。

  2023年,我国房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米,比上年下降7.2%。其中,住宅施工面积589884万平方米,下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米,下降20.4%。其中,住宅新开工面积69286万平方米,下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米,增长17.0%。其中,住宅竣工面积72433万平方米,增长17.2%。

  (3)房地产项目融资方式

  银行贷款:商业银行贷款是目前乃至未来都是房地产企业融资的主导形式,属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够不动产抵押或担保措施,房地产企业获得银行贷款的前提条件较多,银行对房地产企业的授信额度仅仅是提供抵押的不动产价值的5-7折,甚至更低。

  股权融资:股权融资是房地产企业的股东愿意让出部分比例的房地产企业的股权,通过企业增资的方式引进新的股东,同时使总股本增加的融资方式。房地产企业通过股权融资所获得的资金,无须还本付息,对自身并无偿债压力,但新股东将与老股东同样分享企业的超额利润。

  私募基金:房地产私募基金(PE/Private Equity Fund)是从事私人股权(非上市公司股权)投资的基金。主要包括投资非上市公司股权或上市公司非公开交易股权两种。私募股权基金追求的不是股权收益,而是通过上市、管理层收购和并购等股权转让路径出售股权而获利。

  信托计划:房地产投资信托基金(REITs/Real Estate Investment Trusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。

  上市融资:上市融资是房地产企业,成立股份有限公司,在证券交易所或其他交易所公开发行新股并募集资金的融资方式,包括上市融资(IPO)、配股再融资。房地产开发企业上市融资可以实现大规模融资,并且股东所持股份的自由流通和快速变现,是最理想的融资方式;但是上市融资门槛较高,房地产上市公司数量不多,股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

  债券融资:房地产企业可以通过发行企业债券的方式在银行间债券市场融资,也可以通过发行公司债券的方式在证券交易所融资。但是,中国债券违约率较低,国家对债券发行主体有严格的条件限制,债券市场规模较小,债券融资比例较低,房地产债券融资规模较小。

  售后回租:房地产的售后回租,是一种融资性租赁,就是房地产企业将房地产出售给金融租赁公司或者融资租赁公司,这里销售房地产并非楼盘和房屋过户,而是房地产企业将资产装入一家项目公司,并将项目公司股权卖给租赁公司,同时房地产企业回租并定期支付租金,租赁期满后回购项目公司股权的一种融资方式。

  境外融资:境外融资包括房地产企业在海外证券交易所上市、或者在海外发行企业各类债券,以及接受外资基金的股权投资或债权借款以及可转换债权等。境外融资对房地产企业实力的要求较高,融资成本也较高,所以中国房地产企业融资规模较小。