什么是房价租金比(House Price-Rental Ratio)?


  一、什么是房价租金比(House Price-Rental Ratio)?

  房价租金比,即价租比,是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。这是衡量房屋价格高低的最重要指标之一。

  一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为196-232,如果房价租金比超过300,说明该区域房产投资价值变小,房价高估;如果低于200,说明该区域投资潜力较大,房价泡沫不大。

  例:上海某小区一套100平方米的住房,目前售价50000元/平方米,月租10000元(无家具),合每平方米租金100元;那么该套房产的价租比是500,这意味着上海该套房产投资价值相对非常小,房产泡沫已经非常明显。

  房价租金比的计算公式

  房价租金比=商品房市价总值/该房出租年收入

 

  二、影响房价租金比的因素

  (1)房地产本身所处于地段位置

  租金的稳定性,对投资者来说,宁愿以较低租金租给有实力、可靠、稳定的租客,也不要一味追求高租金。尽管房屋租金很高,但租赁换手频频,投资者必须不断地找租客,结果往往是回报率下降。

  一般商铺优于住宅,住宅好于办公楼;相同房价,好的物业管理租金较高;高层的住宅往往能够吸引高收入租客以高租金入住;特殊的住宅产品也会刺激租金收入,如小房型等。

  价租比作为房地产投资价值体系的体系指标,需要结合完全的指标体系进行演算,需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化,从而直接影响着消费者购房投资。目前,影响中国房地产价租比的因素主要有:

  (1)国家房地产等不动产税率情况

  不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场,决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房,由于没有不动产税的挤压,可能有5万套就不进入租房市场,因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台,另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场,这样必然会导致租金大幅度下降,这时候的“租售比”就会发生巨大的变化,在房价上升的势态中,如果开征不动产税或我国所谓物业持有税,将有可能大大削弱投资者的获利希望,囤积空房不使用就会受到极大的制约。

  (2)关于房地产消费者的宏观贷款政策

  例如我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率,而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。

  这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动,防止他们把泡沫风险转嫁给银行。只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第 4套房。这样投资者的风险飙升,限制了投资人的投资需求。投资者就敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租,坐而等待房地产的增值,利率也是如此。显然,这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。

  (3)政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况

  由于住房权利是公民的生存权利的一部分,也是社会稳定与和谐发展的重要基础,所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求,减少相关税赋,扩大贷款年限,实行优惠利率,甚至直接提供政府补贴,例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等政策,都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者,租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。

  (4)房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定

  我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策,在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升,开发商有大量的闲置房既不进入销售市场,也不进入租房市场,等待暴涨后的增值,这和我国实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售,建成了不开盘,甚至把大盘变成多个小盘开盘,实施变相囤积来推高房价,这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度,房价将有大幅度下滑。惜售,不租,主动放缓建设与销售步伐,只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。

  (5)国家用于住房开发的土地供给情况

  如果政府对土地政府控制严紧,将导致住房需求加大,从而推动房价的上升;如果政府放大土地供应,或者对土地开发不制定开发时间表,不设置约束措施,这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势,导致开发商囤地囤房,决定着何时向市场提供,影响房价变化,因此,土地供应情况将严重影响市场“价租比”。同时,土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范,也导致“价租比”中的租的比例放大或缩小,从而使“租售比”的数值发生变化。

  (6)住房市场的国内外开放条件限制

  住房对外开放条件松紧也影响着房价的“价租比”。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“价租比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要,对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见,那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求,许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制,防止推动房价,扩大供需矛盾。我国处于市场经济的初级阶段,由于认识的不足与急于发展的动因,至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长,一度完全放任外国人购房与投资房地产,甚至放纵外来资金炒房。此外,有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价,包括大量以中国的中间机构出面操作,推高房价必然带动“价租比”的相应变化。

  (7)住房市场的“价租比”统计学上范围与取样方式

  通常城市的价租比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式,城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的,也不是真正意义上的房价。因此计算城市或区域的价租比应该参考权威机构的数据才更科学实用。

 

  三、房价租金比的作用

  仅从使用的角度来说,无论购房还是租房,都能满足居住的效用。但是,一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机,市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系;而居民的购房行为往往具有潜在的投资性,使得住宅买卖交易往往具有投机性,房价可能发生背离价值而产生泡沫。所以,房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。

  理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以,如果能确定客观的收益还原利率,那么就可以得到合理的房价租金比。对于收益还原利率的确定,许多学者开展了深入的探讨,都有着各自的主张,如山本正幸归纳的7种主张,林英彦提出的“实质利率”概念。林英彦并认实质利率可直接作为土地的还原利率,若是建筑物的还原利率则在该利率基础上再加2%。

  国家标准《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》指出,收益还原利率可采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测等确定。