可行性研究报告（Feasibility Study Report）是通过对有关项目或企业的资料整理、实地调查、高层访谈、分析研究，并对行业市场调查分析，对项目或企业的市场行业、总体规划、产品服务、技术研发、生产工艺、营销策略、内部管理、资源渠道、经济环境、建筑工程、环保评价、财务分析、经济效益、社会效益和风险分析等进行的整体论证和预测的书面报告，从而提出项目或企业是否值得投资和如何进行投资的可行性意见。

　　可行性研究报告（Feasibility Study Report）的质量直接关系项目或企业能否立项成功、能够审批通过以及能否后续投资建设实施。撰写可行性研究报告时，一定要严格恪守实事求是的原则，要有全面调查、重点分析的科学态度，不能掺杂任何个人感情或喜好，不能做任何夸大或贬低的描述。可行性研究报告所采用的分析方法和财务模型应该是科学的，所有数据的处理应当是精确的，做到财务预测和估算应该有理有据，最好符合实际操作而不是主观臆测。

　　可行性研究报告在撰写过程中必须注意以下事项：

　　（1）鼓励行业

　　中国是全世界政府运作效率强大，政策贯彻最为有效的国家，政策引导和政策扶持对产业的影响非常大，当然扶持国家鼓励的行业企业，边缘化国家限制的行业企业，也是地方政府贯彻中央政策的工作重点。

　　中国的企业营业收入项目也非常奇特，很多企业的业务是多元化和跨业发展，同样的项目可以分别属于多个行业，例如，马术俱乐部，可以向养马的畜牧业靠拢，称为养马场；也可以向体育产业靠拢，称为马术俱乐部或者马术竞技馆等；也可以像教育培训产业靠拢，称为马术竞技培训；还可以想旅游休闲产业靠拢，称为休闲山庄等。

　　可行性研究报告在撰写过程中，项目必须是国家和地方政府支持并且鼓励的项目，而每一年国家支持的产业有有不同的重点，地方也各有偏重发展的产业，所以项目定位必须清晰明确，也会影响地方政绩或形象工程，因此必须考虑各地产业发展侧重方向，只有国家鼓励的产业和地方重点发展的产业才容易取得青睐。

　　（2）建筑指标

　　建筑指标中的容积率，是一个非常敏感的指标，因为地方政府出于节约用地的要求，一般都希望企业能在尽量少的土地上多造厂房和建筑，所以可行性研究报告中的容积率会比国家最低要求提高较大幅度提高。建筑设计中如果提高容积率可以提高土地的利用效益，但容积率过高，会导致建筑容量的太大，建筑过于密集，带来建筑环境的整体布局劣化，降低人们对建筑物使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

　　建筑指标中的绿化率，也称为绿地率，与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标。绿地率不等同于绿化覆盖率。绿化率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，政府对绿化率的要求越来越高，有些项目甚至要求达到35%以上。随着市场经济和城市建设的发展、城市居民休闲时间的增加和出行能力的增强，位于城市建设用地之外、城市规划区范围以内，生态、景观和游憩环境较好、面积较大、环境类型多样的区域开始承担起城市生态、景观保护和居民游憩的职能，使市区与周边环境的结合更加有机，使居民生活更加丰富。

　　建筑指标中的建筑密度，是建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例，是指建筑物对用地的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。居住建筑密度指标取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般可按26%左右，5层楼区一般可按23%左右，6层楼区不高于20%。

　　（3）社会效益

　　社会效益越来越为当地政府所重视，地方政府非常希望企业最大限度地利用有限的土地资源和当地资源满足社会上人们日益增长的多元化物质文化需求，升级和完善当地产业链条，提升产业的技术链条，投资建设当地基础设施，改善当地生态环境，即给当地带来经济效益，又给政府增加的税收收入，还为当地居民创造就业机会。

　　当地政府各个开发区和经济园区除了地方政府从鼓励行业考核外，还有一个很重要的指标就是这个企业能给地方带来多大的社会效益，如果是一个知名企业必然好于一个普通企业，如果是一个能带动一个产业链的企业必然好于一个仅仅是做配套生产的企业。

　　社会效益很多时候，被申报企业看成是说一些“假、大、空”的话，来最大限度获得政策支持和土地价格优惠。我们凭借20多年的经验告诉企业，政府是社会最为精英的群体，很多领导也许已经经历几百个超级大项目，也曾经接触过成千上万个普通项目，企业为了获得政策支持，可以说概念、行业、政策等手法无所不用，企业试图做任何事情，政府领导都对你一清二楚，只是人家一团和气不点破而已。所以，可行性研究报告中的社会效益，必须结合自身企业、所在行业、当地实际、国家政策等来论述，太空洞的东西只会让政府领导反感。

　　（4）投资规模

　　投资规模是整个项目投入的资金、设备和物资的总和，对可行性研究报告非常重要，这是因为各个地方要获得发展，必须有大量的外来资金注入，也就是各个企业带来当地的投资规模总和。只有每个项目具备足够的投资力度，企业才会真心重视该项目，才会投入较大的人力运作这个项目，并招聘大量的当地居民促进当地就业。投资规模较大的项目容易引起政府的注意，也比较容易或地方政府政策支持。

　　投资密度是指单位面积（每亩）上投入的资金数量，工业园区投资密度主要指工业园区累计投资额（包括园区和企业的基础设施投入、购地投入、基建投入、设备投入及其他投入）与建成面积的比值。投资密度本身就代表了项目的投资规模和资金投入力度，也反映出建设单位或申报单位的资金实力，同样的项目向上申报，自然是投资力度较大，实力较强的建设单位更容易获得政府支持；另外，项目投资总额和所需土地的比率，因为土地紧张，也有部分开发区算作注册资本和所需土地的比率，因此投资金额要有足够大的规模，所有省份和城市对投资密度有着限制。

　　投资规模往往被有关政府领导当成政绩考核的目标，有些地方政府对主管领导压上招商引资的硬性指标，所以，建设项目单个投资规模越大，意味着地方政府主管领导越有政绩。很多企业非常实在，不敢在实际投资上做任何夸大描述，只把投入的资金作为投资规模，其实建设物资、生产设备、产品研发、技术专利、生产物资、渠道建设等投入，都可以列为项目的投资规模。

　　（5）项目收益

　　土地是稀缺资源，而且价格与日俱增，地方政府肯贴价将土地出让给工业生产企业，最终还是要从企业的税收上慢慢取得回报的，所以企业最终的销售额和纳税额也是很重要的一个方面，一般而言产出效能指每亩地的年销售额，或每亩地的年纳税额。

　　可行性研究报告中的财务预测，即营业收入、成本费用、净利润、现金流预算、投资回收期、内部收益率等，可以给当地带来的各种税收收入，都需要依据企业投产后的产能和产量，如果投资一个项目，其最终的产能较小的情况下，那么势必无法实现项目建设的初衷和目标。

　　在土地价格和房地产价格不断上涨的过去很多年份，大量的地产商、投资商、企业等单位，带给当地的并非实际的投资项目，而是利用各种国家鼓励的产业项目，试图用最为优惠的政策和价格拿到土地，然后转手倒卖出去，短时间从中获取较大的利润空间，地方政府也被不良企业忽悠得很反感，所以真实的企业干自己的行业，比较容易受到政府支持。

　　（6）行业数据

　　可行性研究报告中对于行业市场调查是一个令人头疼和费时费力的事情，我们在撰写行业市场分析的时候，是要遵循一定规律和技巧。行业市场分析一般分为几个部分：大行业总体分析、项目所在的细分市场分析、市场竞争分析、当地经营环境分析等，这些市场分析需要调研行业情况，获取行业产销数据和产值等。

　　行业数据一般由国家统计局、地方政府、行业协会、专业的调研机构给出，有的数据是社会上公开的，有的细分市场数据和企业数据则相对保密；另外，行业数据可能相互矛盾，虽然行业大数据相互不一致，但并不是它们就是错的，而是行业数据的统计机构的统计范围和测算方法不同所致，所以，行业数据引用的时候，最好把数据来源说清楚。

　　（7）资本出资

　　注册资本注意事项：根据投资密度计算出来的投资总额或注册资木金并不需要在企业注册时汇入验资账户，根据新颁布的公司法，不论内资还是外资企业注册资本金都可以分期到位，有些地方政府会要求企业加快出资进度。

　　外资比例注意事项：有些地方政府对官员招商任务的有考核指标，有时候分为外资指标和内资指标，有的政府对待外资具有优惠政策，还有有些地方政府要求外资比例较大。

　　（8）报告目标

　　可行性研究报告在撰写之前，我们一定会搞清楚企业本次报告的目的，会和创业者或企业的一把手进行详细的沟通，因为同一个企业在同一时间的同一个项目，如果其要实现的目标不一样，其写出来的报告可以大相径庭，引用的行业数据也有不同，因此在撰写商业计划书之前，必须和企业主要负责人进行详细沟通，把握企业的真正目标。

　　论证性是可行性研究报告的一个显著特点，要使其有论证性和逻辑性，项目可行性研究报告须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。需要说明的是，企业单位找我们做可行性研究报告不是论证项目的不可行，也不是论证项目到底可不可行，而是要论证项目非常可行。