（一）物流仓储

　　物流（Logistics）是将原材料、半成品、商品和其他货物等从卖方运输到买方的过程。物流业融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。没有物流的作用，一般情况下，商流活动都会退化为一纸空文。电子商务的发展需要物流的支持，就是这个道理。

　　物流（Logistics）保障生产。从原材料的采购开始，便要求有相应的物流活动，将所采购的原材料到位，否则，整个生产过程便成了无米之炊；在生产的各工艺流程之间，也需要原材料、半成品的物流过程，实现生产的流动性。就整个生产过程而言，实际上就是系列化的物流活动。合理化的物流，通过降低运输费用而降低成本，通过优化库存结构而减少资金占压，通过强化管理进而提高效率等方面的作用，使得有效达到促进整个社会经济水平的提高。

　　物流（Logistics）方便生活。实际上存在于生活的每一个环节，通过国际间的运输，可以让世界名牌出现在不同国家和地区的人身上；通过先进的储藏技术，可以让新鲜的果蔬在任何季节亮相；搬家公司周到的服务，可以让人们轻松地乔迁新居；多种形式的行李托运业务，可以让人们在旅途中享受舒适的情趣。

　　仓储（Warehousing）仓储是产品生产、流通过程中因订单前置或市场预测前置而使产品、物品暂时存放。它是集中反映工厂物资活动状况的综合场所，是连接生产、供应、销售的中转站，对促进生产的提高效率起着重要的辅助作用。同时，围绕着仓储实体活动，清晰准确的报表、单据帐目、会计部门核算的准确信息也同时进行着，因此仓储是物流、信息流、单证流的合一。

　　仓储（Warehousing）能够很好衔接供给和消费。物流过程是由一系列的"供给"和"需求"组成的，当供给和需求节奏不一致，也就是二者不能够很好的衔接的是时候，出现生产的产品不能即时消费或者存在需求却没有产品满足，就需要对产品进行仓储，将不能即时消费的产品和货物储存起来以备满足后来的需求。

　　仓储（Warehousing）能对货物进入下一个环节前的质量起保证作用。在货物仓储环节对产品质量进行检验能够有效的防止伪劣产品流入市场，保护了消费者权益，也在一定程度上保护了生产厂家的信誉。通过仓储来保证产品质量主要要进行两个环节：一是在货物入库时进行质量检验看货物是否符合仓储要求，严禁不合格产品混入库场，二是在货物的储存期间内，要尽量使产品不发生物理以及化学变化，尽量减少库存货物的损失。

　　（二）物流园区

　　物流园区（Logistics Park）是物流仓储作业集中的地区，是各种运输方式衔接地，是将多种物流设施和很多物流仓储企业和商贸公司集中布局的场所，是有一定规模的和具有多种物流仓储服务功能的集中区域。

　　物流园区（Logistics Park）是大面积的综合物流园区，带有商品批发市场的功能，或者与商品批发市场连接，形成物流、仓储、配送、市场、商贸、交易、结算、会展、物业、购物、消费、住宿、饮食、活动、娱乐等综合功能。

　　物流园区（Logistics Park）是集中物流仓储的地方，必须具有一定土地规模，而不是一般意义上的物流配送中心，后者是较小的面积就可以执行。因此，物流园区要有一定的规模，一般投资规模是巨大的，这就要求项目投资建设单位做好资金筹集和大规模融资工作。

　　物流园区的建筑、投资、建设、规模、功能、管理等方面一般需要注意以下几个细节：

　　（1）建筑投资规模

　　物流园区（Logistics Park）是集中物流仓储的地方，必须具有一定土地规模，而不是一般意义上的物流配送中心，后者是较小的面积就可以执行。因此，物流园区要有一定的规模，其规模大小将决定物流园区所能够承载的设施、功能与服务等。

　　（2）物流仓储设施

　　物流园区（Logistics Park）必须具备比较完备的物流仓储设施，这些设施包括基础设施（用于仓储运输服务的设施）、公共设施（用于工商、税务、海关、商检、银行、保险、结算、安保、物业等服务的设施）以及相关设施（用于交流、办公、住宿、饮食、会展、活动等服务的设施）。

　　（3）物流仓储功能

　　物流园区（Logistics Park）服务包括基本服务（物流、仓储、商贸和结算等）和增值服务（交流、办公、住宿、饮食、展销等），既包括对进入商家和企业的服务，也包括对消费者和终端客户的服务。物流园区在规划与设计中不能只停留在单一功能上，必须定义综合化的物流仓储服务。

　　（4）统一经营管理

　　物流园区（Logistics Park）需要集约化，土地开发和经营管理需要集约化，所以物流园区拥有一个明确而统一的经营管理的物业公司。物业公司统一负责：商家入驻、经营管理、物流调配、仓库管理、安保消防、政府协调、危机处理等，还可以负责支付结算、策划活动、商务交流等。

　　（三）物流公司

　　物流公司（Logistics Company）是专门从事物流仓储行业的企业，专业满足客户的货运需求，以相对较低的成本和相对较快的时间，通过陆运、水运、空运等各种运输方式，实现货物和商品的从始发地运输到目的地。

　　物流公司（Logistics Company）按照服务功能划分为：运输型物流公司（以运输为主）、仓储型物流公司（以仓储为主）和综合服务型物流公司（带有运输和仓储的大型物流公司）。

　　物流公司（Logistics Company）对于供货商而言，可以降低运输与仓储的成本，商品可以直接寄放于物流中心的仓库去出货，不必自己维持一个庞大的仓库去堆积货品，也不必自己维持货运与配送的庞大车队，大大降低物流成本。

　　物流公司（Logistics Company）在经济全球化和电子商务的双重推动下，运输方式正在从传统方式向现代信息化方式迅速转型，电子商务平台、大数据系统、网上支付和海量快递正在让物流公司更加精细化，并成为当前物流公司发展的大趋势。

　　物流产业（Logistics Business）现在已经成为我国一大新兴产业，已经形成了一个庞大的产业链条，是互联网电商时代的一个重大产业集群，物流行业伴随电子商务行业每年的发展都会创出新高，发展趋势也越来越明显：（1）专业化趋势；（2）信息化趋势；（3）规模化趋势；（4）集团化趋势；（5）多元化趋势；（6）国际化趋势。

　　（四）快递公司

　　快递公司（Courier Services Company）是具有邮递功能的门对门的物流服务公司。快递公司可以不同的规模运作，小至服务特定市镇，大至区域、跨国甚至是全球服务。中国主要的快递公司包括：顺丰速运、宅急送、中通快递、申通快递、圆通快递、韵达快递、跨越速运、百世汇通、国通快递等。

　　快递公司（Courier Services Company）主要为个人服务。比如你有一份文件要从北京寄到上海，你要找的是快递公司，而不是物流公司，像顺丰、“四通一达”等快递公司，而不是找一家物流公司，问寄一份文件从北京到上海要多少钱。

　　快递公司（Courier Services Company）主要运送50kg以下的货物，如衣服、文件、水果、生活用品、少批量的电子产品等，主要是小物件。

　　快递公司（Courier Services Company）都是由各个网点的快递员上门发货送货的，而物流公司基本上都是专线运输，或者拼箱运输、零担运输等。

　　快递公司（Courier Services Company）每收到一个货物都是有一个快递单号的，用来给每件产品分类，同时也方便用户查询相关的快递信息。

　　（五）物流园区可行性研究报告模板

　　第1章　项目规划总论
　　　　1.1　项目规划提要
　　　　1.2　行业背景分析
　　　　1.3　项目总体规划
　　　　1.4　项目建筑指标
　　　　1.5　项目投资计划
　　　　1.6　主要经济指标
　　　　1.7　项目建设必要性
　　　　1.8　风险大小分析
　　　　1.9　项目总体评价

　　第2章　行业背景分析
　　　　2.1　物流行业总体分析
　　　　　　2.1.1 物流行业重要作用
　　　　　　2.1.2 物流行业高速发展
　　　　　　2.1.3 物流行业政策分析
　　　　　　2.1.4 卫生人员规模分析
　　　　2.2　商贸行业发展分析
　　　　　　2.2.1 经济环境发展分析
　　　　　　2.2.2 国内商贸发展分析
　　　　　　2.2.3 运输行业发展分析
　　　　2.2　电商产业发展分析
　　　　　　2.2.1 我国网民规模分析
　　　　　　2.2.2 电商产业发展分析
　　　　　　2.2.3 快递产业发展分析

　　第3章　项目总体规划
　　　　3.1　项目总体规划
　　　　　　3.1.1 项目规划要求
　　　　　　3.1.2 项目区域定位
　　　　　　3.1.3 项目总体规划
　　　　　　3.1.4 项目建设规划
　　　　3.2　项目功能规划
　　　　　　3.2.1 物流集散功能
　　　　　　3.2.2 货物仓储功能
　　　　　　3.2.3 物品包装功能
　　　　　　3.2.4 公司办公功能
　　　　　　3.2.5 电商平台功能
　　　　　　3.2.6 物流公司办公
　　　　　　3.2.7 货运物流车队

　　第4章　项目建设单位
　　　　3.2　建设单位简介
　　　　　　3.2.1 建设单位简介
　　　　　　3.2.2 公司财务状况
　　　　　　3.2.3 公司股权状况
　　　　　　3.2.4 公司合作机构
　　　　　　3.2.5 公司重点客户
　　　　3.2　单位优势说明
　　　　　　3.2.1 物流仓储资源优势
　　　　　　3.2.2 物流行业经验优势
　　　　　　3.2.3 公司管理团队优势
　　　　　　3.2.4 区域客户资源优势
　　　　　　3.2.4 一站式服务优势

　　第5章　项目组织管理
　　　　5.1　项目组织机构
　　　　　　5.1.1 公司治理结构
　　　　　　5.1.2 公司组织架构
　　　　5.2　经营管理机构
　　　　　　5.2.1 人事行政部
　　　　　　5.2.2 财务部
　　　　　　5.2.3 安保部
　　　　　　5.2.4 对外招商部
　　　　　　5.2.5 仓储部
　　　　　　5.2.6 物流车队
　　　　　　5.2.7 客运部
　　　　　　5.2.8 法律部
　　　　　　5.2.9 对外协调部
　　　　5.3　员工培训计划
　　　　　　5.3.1 员工定岗原则
　　　　　　5.3.2 员工培训原则
　　　　　　5.3.3 员工培训目标
　　　　　　5.3.4 员工技能培训
　　　　　　5.3.5 员工安全培训
　　　　5.4　项目经营管理
　　　　　　5.4.1 项目建设管理
　　　　　　5.4.2 物流园区管理
　　　　　　5.4.3 商家招商管理
　　　　　　5.4.4 项目安保管理
　　　　　　5.4.5 项目财务管理
　　　　　　5.4.6 项目资产管理
　　　　　　5.4.7 工作人员管理
　　　　　　5.4.8 公司考评体系
　　　　　　5.4.9 消防安全管理

　　第6章　项目选址分析
　　　　6.1　项目选址分析
　　　　　　6.1.1 地理位置分析
　　　　　　6.1.2 交通条件分析
　　　　　　6.1.3 气候条件分析
　　　　　　6.1.4 历史文化分析
　　　　　　6.1.5 经济发展分析
　　　　　　6.1.6 新区招商重点
　　　　6.2　区域经济状况
　　　　　　6.2.1 经济发展分析
　　　　　　6.2.2 建设投资分析
　　　　　　6.2.3 基础设施分析
　　　　　　6.2.4 经贸消费分析
　　　　　　6.2.5 重点产业分析
　　　　　　6.2.6 交通运输分析
　　　　　　6.2.7 人口收入水平

　　第7章　市场营销策略
　　　　7.1　项目市场定位
　　　　　　7.1.1 市场发展阶段
　　　　　　7.1.2 项目市场定位
　　　　　　7.1.3 目标市场分析
　　　　7.2　项目招商策略
　　　　　　7.2.1 重点客户策略
　　　　　　7.2.2 样板案例策略
　　　　　　7.2.3 人员推广策略
　　　　　　7.2.4 展会渠道策略
　　　　　　7.2.5 网上渠道策略
　　　　　　7.2.6 媒体广告策略

　　第8章　工程建筑设计
　　　　8.1　建筑设计依据
　　　　8.2　建筑设计标准
　　　　　　8.2.1 建筑物设计标准
　　　　　　8.2.2 建筑物墙体结构
　　　　　　8.2.3 建筑材料使用
　　　　8.3　建筑设计标准
　　　　　　8.3.1 布局原则
　　　　　　8.3.2 室外环境设计
　　　　　　8.3.3 室内装修标准
　　　　8.4　建筑用水设计
　　　　　　8.4.1 设计依据
　　　　　　8.4.2 计划范围
　　　　　　8.4.3 室外给水设计
　　　　　　8.4.4 室外排水
　　　　　　8.4.5 节水节能
　　　　8.5　供电设计
　　　　　　8.5.1 设计依据
　　　　　　8.5.2 设计范围
　　　　　　8.5.3 供电设计
　　　　　　8.5.4 照明设计
　　　　　　8.5.5 防雷与接地
　　　　　　8.5.6 电信网络系统
　　　　　　8.5.7 用电安全设计
　　　　　　8.5.8 安防监控设计

　　第9章　环保、安全与卫生、消防和节能
　　　　9.1　环境保护设计
　　　　　　9.1.1 环保设计依据
　　　　　　9.1.2 环保治理措施
　　　　9.2　安全与卫生设计
　　　　　　9.2.1 安全卫生设计依据
　　　　　　9.2.2 劳动安全卫生
　　　　　　9.2.3 外场地安全布置
　　　　　　9.2.4 电气安全防护措施
　　　　　　9.2.5 防雷、防静电措施
　　　　　　9.2.6 建筑通风设计
　　　　　　9.2.7 管理机构设置
　　　　9.3　消防设计
　　　　　　9.3.1 设计依据
　　　　　　9.3.2 消防措施
　　　　9.4　节能设计
　　　　　　9.4.1 节能设计依据
　　　　　　9.4.2 建筑节能设计
　　　　　　9.4.3 给水排水节能
　　　　　　9.4.4 电气节能设计

　　第10章　项目投资计划
　　　　10.1　项目建筑指标
　　　　　　10.1.1 建筑指标定义
　　　　　　10.1.2 占地面积与建筑面积
　　　　　　10.1.3 项目建筑指标
　　　　10.2　项目投资计划
　　　　　　10.2.1 项目投资计划
　　　　　　10.2.2 项目投资进度

　　第11章　经济效益分析
　　　　11.1　财务预测依据
　　　　11.2　收入成本预测
　　　　　　11.2.1 收入成本预测
　　　　　　11.2.7 收入和利润汇总
　　　　11.3　投资回收期与内部收益率
　　　　　　11.3.1 项目现金流模式核算依据
　　　　　　11.3.2 投资回收期和内部收益率分析
　　　　11.4　主要技术和经济指标

　　第12章　社会效益分析
　　　　12.1　推动物流仓储结构升级
　　　　12.2　促进区域货物商贸发展
　　　　12.3　促进区域物流集约整合
　　　　12.4　促进区域经济繁荣发展
　　　　12.5　促进区域人员劳动就业

　　第13章　项目风险分析
　　　　13.1　客户招商风险
　　　　13.2　项目融资风险
　　　　13.3　资源整合风险
　　　　13.4　经营管理风险
　　　　13.5　风险大小分析

　　第14章　项目研究结论
　　　　14.1　项目研究结论
　　　　14.2　项目主要指标